Locazioni al tempo del Coronavirus: tra obblighi di sanificazione e igienizzazione dei locali

È obbligatorio procedere alla sanificazione degli ambienti degli immobili condotti in locazione?

Con il DPCM 17 maggio 2020 sono state emanate delle linee guida specifiche per alberghi e strutture ricettive in generale, disposizioni integrate anche dalle previsioni dell’Ordinanza Regionale n. 547 del 17.05.2020, ma troviamo un vero e proprio “vuoto normativo” in relazione alla ripartenza dei servizi delle cd. Case Vacanze.

È legittimo, infatti, chiedersi se anche i proprietari di questi immobili, prima della relativa offerta al Cliente debbano o meno procedere con l’igienizzazione degli ambienti e, soprattutto, se questi costi dovranno essere sostenuti dal proprietario o dal vacanziero.

Non prevedere alcun obbligo e/o raccomandazione potrebbe equivalere a creare una disparità di trattamento; al contrario, estendere a priori, per ogni contratto locazione, queste prescrizioni potrebbe rendere troppo gravoso il carico dei singoli proprietari.

È necessario, quindi, operare un buon bilanciamento tra gli interessi in gioco (ossia il diritto del singolo alla redditività ed il diritto alla tutela della salute pubblica).

Per quanto riguarda il territorio lombardo, a dirimere ogni contrasto, è intervenuto un chiarimento di Regione Lombardia, la quale ha previsto che “Alle locazioni brevi devono essere applicate le “Linee di indirizzo per la riapertura delle Attività Economiche, Produttive e Ricreative”, relative alle “Strutture ricettive”, laddove applicabili. Si raccomanda l’accurata pulizia e disinfezione di ambienti, arredi, utensili e biancheria dopo ogni accoglienza”.

L’obbligo di garantire la frequente pulizia e disinfezione di tutti gli ambienti e locali, quindi, sussiste solo per le locazioni brevi, ossia quelle di durata inferiore a 30 giorni. La ratio della previsione si ravvisa nella necessità di assicurazione un’adeguata sanificazione degli ambienti soggetti ad una maggiore e più frequente rotazione turistica, a differenza delle locazioni a medio-lungo termine, per le quali si ha una sorta di stabilità di accessi (gli immobili vengono goduti ed utilizzati unicamente da conduttore e familiari per un lungo periodo).

Obbligato all’attuazione delle linee di indirizzo è unicamente il proprietario, che dovrà assicurare all’inquilino di aver adottato tutte le misure di sicurezza.

Chiarita la posizione dei proprietari delle case vacanze, permangono dubbi applicativi per le locazioni a medio-lungo termine. Può, infatti, accadere che l’inquilino, prima dell’ingresso nell’immobile, chieda che si proceda all’igienizzazione degli ambienti. In questo caso, chi dovrà sostenere il costo della sanificazione?

La risposta a questo interrogativo sta nella natura della spesa: occorre valutare se l’igienizzazione sia da considerarsi intervento di manutenzione ordinaria o, diversamente, di manutenzione straordinaria.

I criteri per la differenziazione degli interventi sono stati dettati dalla Corte di Cassazione, la quale ricorda che “la distinzione fra riparazioni ordinarie e riparazioni straordinarie può essere effettuata con riferimento al criterio della prevedibilità e della normalità in relazione al godimento della cosa locata e dell’entità della spesa” (Cass. Civ. sent. n. 27540/2013).

Seguendo l’interpretazione della Corte di Cassazione, quindi, la sanificazione rientra tra le opere di manutenzione straordinaria, essendo non prevedibile e non normalmente necessaria ai fini della conduzione in locazione di un immobile; inoltre, presenta pure un costo sproporzionato rispetto ai canoni medi di locazione.

Concludendo, si può comunque suggerire di adottare, almeno parzialmente, le linee di indirizzo dettate per le strutture ricettive anche per le locazioni di medio-lungo termine, assicurando ai futuri inquilini la consegna di un appartamento ben pulito ed areato.